US-Immobilienfonds:

Wodurch zeichnen sich die US-Immobilienfonds aus?

Die Rechtsform der Gesellschaft und die Besteuerung als markante Besonderheiten

Die Beteiligungsform als eine markante Besonderheit der US-Immobilienfonds

Bei den US-Immobilienfonds handelt es sich schlichtweg um geschlossenen Immobilienfonds, die in Wohngebäude oder in Gewerbeimmobilien investieren, die sich in den USA befinden. Auch bei der Fondsgesellschaft selbst handelt es sich meistens um ein amerikanisches Unternehmen. Es gibt verschiedene Merkmale, durch die sich die Immobilienfonds in den USA von den meisten anderen geschlossenen Immobilienfonds unterscheiden. Ein wichtiger Unterschied ist zum Beispiel die Gesellschaftsform des geschlossenen US-Immobilienfonds, die sich von den meisten anderen geschlossenen Immobilienfonds unterscheidet. Bei den weitaus meisten anderen Auslands-Immobilienfonds, und auch denen in Deutschland, handelt es sich bei der Fondsgesellschaft um eine GmbH & Co. KG. Bei den US-Immobilienfonds investiert der Anleger sein Kapital hingegen entweder in ein Joint Venture oder alternativ in eine sogenannte Limited Partnership. Die Limited Partnership entspricht ungefähr der in Deutschland bekannten KG (Kommanditgesellschaft), während das Joint Venture etwa mit einer GbR zu vergleichen ist. In der Regel ist die Beteiligungsform allerdings die Limited Partnership. Der Anleger ist dort als beschränkt haftender Gesellschafter beteiligt. Der Komplementär (General Partner) ist bei dieser Gesellschaftsform im Normalfall der Initiator des Fonds. Wichtig zu wissen ist, dass für eine derartige Beteiligung die Urschrift des Gesellschaftsvertrages rechtlich verbindlich ist, und nicht etwa der in die deutsche Sprache übersetze Vertrag. Es gibt also durchaus ein gewisses „Sprachrisiko“, da Sie sich nicht immer darauf verlassen können, dass der im Original in englischer Sprache verfasste Vertrag exakt übersetzt wird. Eine Besonderheit im Bezug auf das Beteiligungsrecht bei US-Immobilienfonds ist zudem, dass der Komplementär deutlich weiter reichendere Befugnisse als in Deutschland hat.

Was sind die Besonderheiten bezüglich der Steuer bei US-Immobilienfonds?

Nicht nur was die Beteiligungsform und die rechtliche Konstruktion der Gesellschaft angeht, sondern auch im Bezug auf die Besteuerung gilt es für den deutschen Anleger Besonderheiten zu beachten. Ein wesentlicher Unterschied zu den meisten anderen Auslands-Immobilienfonds ist, dass  der Anleger in den USA eine Steuernummer zu beantragen hat und auch dort eine Steuererklärung einreichen muss, wobei der Initiator des Fonds im Normalfall behilflich ist. Für dies Hilfe werden allerdings Gebühren berechnet, was bei der Kalkulation und beim Vergleich mit anderen geschlossenen Immobilienfonds berücksichtigt werden sollte. Ferner gibt es in den USA auch keine einheitliche Besteuerung, sondern in den unterschiedlichen Bundesstaaten weichen die Steuersätze voneinander ab. Bei einem Vergleich der Immobilienfonds kann es also bezüglich der Rendite nach Steuern ein nicht zu verachtendes Kriterium sein, in welchem Bundesstaat die Fondsgesellschaft beheimatet ist. Eine weitere Besonderheit der US-Immobilienfonds im Hinblick auf die Besteuerung ist, dass in den USA auch Veräußerungsgewinne besteuert werden, die sich nach einem mindestens zehnjährigen Bestand der Immobilie ergeben. Trotz dieser Tatsache kann es aus steuerlicher Sicht für deutsche Anleger günstiger sein, sich für einen US-Immobilienfonds zu entscheiden. Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens sind Erträge nur in den USA zu versteuern. Die Steuer auf Veräußerungsgewinne ist dort ermäßigt und da die US-Quellensteuer anrechenbar ist, ist eine Anlage von umgerechnet etwa 32.000 Euro (45.000 US-Dollar) steuerfrei.

Stabilität in Politik und Wirtschaft, aber vorhandenes Währungsrisiko

Ein Vorteil der geschlossenen Immobilienfonds ist auf jeden Fall die stabile politische und wirtschaftliche Lage. Die USA gelten als das Land des freien Eigentums schlechthin, sodass Sie sich hier keinerlei Sorgen machen müssen, dass die Gefahr von Zwangsenteignungen des Fondsvermögens, also der Immobilie bestehen, was in manch anderen Staaten durchaus ein Risiko sein kann. Dennoch gibt es bei den Immobilienfonds aus den USA noch ein spezielles Risiko, nämlich das Währungsrisiko. Der Anleger erhält seine Erträge und die spätere Rückzahlung des Kapitals in US-Dollar, muss diese dann aber natürlich in Euro „umtauschen“. Sollte der US-Dollar sich jedoch vom Wert her gegenüber dem Euro im Lauf des Anlagezeitraumes verringert haben, so wären dem Anleger Währungsverluste entstanden.