Wohnimmobilienfonds:

Welche besonderen Merkmale haben Wohnimmobilienfonds?

Was unterscheidet die Wohnimmobilienfonds von den Gewerbeimmobilienfonds?

Worauf beim Wohnimmobilienfonds speziell zu achten ist

Bei geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland und auch weltweit ist es so, dass es zwei Hauptinvestitionsobjekte gibt, nämlich die Gewerbeimmobilien und die Wohnimmobilien. In der Regel legt sich der geschlossenen Fonds auf eine Immobilienart fest, investiert also selten sowohl in eine Gewerbe- als auch in eine Wohnimmobilie. Unter einer Gewerbeimmobilie versteht man ein Objekt, welches von Gewerbetreibenden genutzt wird. Dabei handelt es sich zum Beispiel um ein Einkaufcenter, ein Kino, ein Bürogebäude oder ein Freizeit-Center. Wohnimmobilien sind zwar natürlich ebenfalls aus Sicht des Betreibers ein Gewerbe bzw. die Immobilien dienen Gewerbezwecken, aber die Nutzer der Immobilie sind Privatpersonen, nämlich die Mieter. Daher sollten Sie besonders beim Vergleich der Angebote auf spezielle Eigenschaften und Aspekte achten, durch die sich die Wohnimmobilienfonds auch von den geschlossenen Fonds unterscheiden, die in Gewerbeimmobilien investieren. Ein wesentlicher Unterschied besteht zunächst darin, dass es bei den Wohnimmobilien meistens deutlich mehr verschiedene Mieter gibt, als es bei den Gewerbeimmobilien der Fall ist. Wird die Gewerbeimmobilie Freizeit-Center zum Beispiel nur von einem Unternehmen gemietet/gepachtet, so sind es bei einer Wohnimmobilie 20 oder mehr Parteien, die als Mieter für die Einnahmen des Fonds sorgen. Demnach weisen die Wohnimmobilienfonds prinzipiell oft eine größere Risikostreuung als die Gewerbeimmobilien auf.

Welche Vor- und Nachteile weisen Wohnimmobilienfonds auf?

Die Risikostreuung kann also bei den Wohnimmobilienfonds oftmals ein Vorteil sein, kann aber durchaus auch zu einem Nachteil werden. Denn bei vielen Mietern kommt es natürlich im Durchschnitt häufiger vor, dass ein Mieter seine Miete nicht zahlen kann, während das bei einem sehr solventen Mieter/Pächter einer Gewerbeimmobilie selten vorkommt. Auf der anderen Seite wäre es für den geschlossenen Immobilienfonds natürlich ein Disaster, wenn der Alleinmieter einer Gewerbeimmobilie ausfallen würde. Bei einem oder zwei Mietern einer Wohnimmobilie wäre der vorübergehende Ausfall der Mieter hingegen zu verkraften. Was ebenfalls ein wesentlicher Unterschied zu den Gewerbeimmobilien und zugleich ein Nachteil der Wohnimmobilien und Wohnimmobilienfonds ist, ist die kurze Mietlaufzeit. Selbst wenn die Mieter über viele Jahre hinweg in der Wohnimmobilie wohnen, so können Sie dennoch relativ kurzfristig innerhalb der üblichen Kündigungsfristen den Mietvertrag kündigen. Und da es nicht immer möglich ist, sofort einen Nachmieter zu stellen, könnte der Wohnimmobilienfonds durchaus einige Monate Mietausfälle haben. Bei den Gewerbeimmobilien werden hingegen häufig Miet- oder Pachtverträge mit Laufzeiten von fünf, zehn oder mehr Jahren geschlossen. Der Mietausfall zählt ohnehin immer zu den Risiken geschlossener Immobilienfonds. Besonders achten sollten Sie als Anleger beim Wohnimmobilienfonds auch darauf, in welcher Region, in welcher Stadt bzw. in welchem Stadtteil sich die Immobilie befindet. Denn schaut man beispielsweise in einige Städte Ostdeutschland, so ist dort eine regelrechte Flucht aus den Städten zu erkennen. Wenn in solch einer Stadt eine Wohnimmobilie des Wohnimmobilienfonds wäre, wäre die Gefahr natürlich relativ groß, dass nicht mehr alle Wohnungen vermietet werden können oder aber die Mietpreise deutlich sinken müssten, was in beiden Fällen zu deutlich geringeren Einnahmen führen könnte.