Geschlossene und offene Immobilienfonds unterscheiden sich in sehr vielen Merkmalen

Offene und geschlossene Immobilienfonds als ähnliche und doch sehr unterschiedliche Anlagen

Wenn Sie als Anleger indirekt über einen Fonds in Immobilien investieren möchten, dann sollten Sie die offenen Immobilienfonds nicht mit den geschlossenen Immobilienfonds verwechseln. Zwar investieren beide Fondsarten das Anlegerkapital in Immobilien, doch ansonsten gibt es deutlich mehr Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds als Gemeinsamkeiten. Der erste Unterschied besteht bereits darin, dass offenen Immobilienfonds auch für Sparer und Kleinanleger geeignet sind, was für geschlossene Immobilieninvestmentvermögen nicht zutrifft. Denn offene Immobilienfonds können bereits ab einem „Einsatz“ von nur 50 Euro und auch regelmäßig im Zuge eines Fondssparplans erworben werden, während die Mindesteinlage bei den geschlossenen Immobilienfonds im Unterschied dazu meist 10.000 Euro beträgt. Bezüglich der Steuer ist es wichtig für den Anlegern zu wissen, dass die Erträge aus offenen Immobilienfonds in der Regel den Einnahmen aus Kapitalvermögen zugerechnet werden, während die Erträge aus den geschlossenen Immobilienfonds in der Regel den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünften aus einem Gewerbebetrieb zuzuordnen sind. Allerdings gibt es mittlerweile auch sehr vereinzelte Immobilienangebote im Bereich der geschlossenen Investmentvermögen, die ebenfalls Einkünfte aus Kapitalvermögen bieten, meist in Form einer stillen Beteiligung an der Zielgesellschaft.

Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds: Rendite und Sicherheit

Unterschiede zwischen den offenen und den geschlossenen Immobilienfonds gibt es auch bezüglich der Rendite. Bei den offenen Immobilienfonds wird mit einer durchschnittlichen Rendite von zwei bis vier Prozent gerechnet, während die Rendite bei den geschlossenen Immobilienfonds mit fünf bis sieben Prozent kalkuliert wird. Insofern zählt die Rendite sicherlich zu den Vorteilen geschlossener Immobilienfonds. Was die Sicherheit angeht, so hat wiederum der offene Immobilienfonds im Vergleich einige Vorteile. Der Grund besteht darin, dass offene Immobilienfonds in sehr viele Objekte investieren und somit eine hohe Risikostreuung vorhanden ist. Würde nun beispielsweise eine Immobilie „ausfallen“, so würde das zwar die Rendite des Fonds mindern, ansonsten aber keine größeren Auswirkungen haben. Der geschlossene Immobilienfonds investiert hingegen häufig nur in eine deutlich geringere Zahl an Immobilien. Bei einer Investition in nur eine Immobilie spricht man von sog. nicht risikogemischt investierenden Investmentvermögen. Ab einer Investition in drei Immobilienobjekte spricht man von sog. risikogemischt investierenden Investmentvermögen. Würde hier eine Immobilie „ausfallen“, so könnte das bereits die Insolvenz des Fonds, mindestens jedoch die Gefahr eine risikoreichen Schieflage  bedeuten. Beim offenen Immobilienfonds gibt es daher im Unterschied zum geschlossenen Immobilienfonds praktisch kein Totalverlustrisiko.

Weitere Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Einen wesentlichen Unterschied gibt es zwischen den offenen und den geschlossenen Immobilienfonds auch bezüglich der Laufzeit und Verfügbarkeit der Fondsanteile.

Offene Immobilienfonds haben keine begrenzte Laufzeit. Bezüglich der Rückgabe von Fondsanteilen sind grundsätzlich sind drei Fristen bzw. Termine zu beachten:

• Die Mindesthaltefrist gibt vor, dass der Anleger seine Fondsanteile eine bestimmte Zeit besitzen muss, bevor er sie wieder an den Fonds zurückgeben darf.
• Die Rückgabefrist gibt vor, dass der Anleger eine bestimmte Zeit vor der Rückgabe unwiderruflich ankündigen muss, dass er die Anteile zurückgeben will. Die Fondsgesellschaft kann so besser planen, da sie frühzeitig weiß, wann ein Anleger aussteigen möchte.
• Für die Rücknahme von Fondsanteilen kann die Gesellschaft bestimmte Termine im Jahr festlegen. Viele Fonds ermöglichen eine börsentägliche Rückgabe; in den Vertragsbedingungen kann die Rückgabe aber auf lediglich einen Termin im Jahr beschränkt werden.

Für den Kauf von Fondsanteilen ab dem 22. Juli 2013 gilt: Anteile an offenen Immobilienfonds müssen vor der Rückgabe an die Fondsgesellschaft mindestens 24 Monate gehalten werden. Zudem gilt eine einjährige Rückgabefrist. Anleger müssen also bereits ein Jahr vor der geplanten Rückgabe unwiderruflich erklären, dass sie ihre Anteile zurückgeben wollen. Diese Erklärung kann nach Auffassung der Verbraucherzentrale NRW bereits innerhalb der 24-monatigen Mindesthaltefrist ausgesprochen werden. Soweit ersichtlich handhaben auch die Fonds dies so. Andererseits ist diese Rückgabefrist in jedem Fall zu beachten – also auch, wenn der Anleger seine Anteile vor der Kündigung bereits mehr als 24 Monate im Depot hat. Auch Kleinanleger fallen unter die neuen Regeln. Sie gelten unabhängig davon, wie groß oder klein der verkaufte Fondsanteil ist. Fondsanteile können – sofern die geschilderten gesetzlichen Fristen beachtet werden – börsentäglich zurückgegeben werden. Davon können die Gesellschaften in ihren Bedingungen jedoch abweichen. Das Kapitalanlagegesetzesbuch erlaubt, Fondsanteile nicht mehr börsentäglich zurücknehmen zu müssen, sondern bestimmte Termine festzusetzen. Dabei ist es sogar möglich, die Anteile nur noch alle 12 Monate zurückzunehmen.

Auch ein offener Immobilienfonds kann in Notsituationen (die es bereits gegeben hat) geschlossen werden: Verfügt ein offener Immobilienfonds nicht über genügend liquide Mittel um alle Rückgabewünsche der Anleger zu bedienen, wird die Rücknahme der Anteile ausgesetzt, der Fonds wird “geschlossen”. Dadurch soll dem Fonds Zeit verschafft werden, einen Teil der Immobilien zu verkaufen, um die zum Ausstieg entschlossenen Anleger zu bedienen. Genau genommen handelt es sich bei einem Fonds in einer solchen Situation also um einen geschlossenen offenen Immobilienfonds und eben nicht um einen geschlossenen Fonds. Um dies zu vermeiden, hat man die oben beschriebenen Mindesthalte- und Rückgabefristen eingeführt.

Die Laufzeit bei den geschlossenen Immobilienfonds beträgt durchschnittlich 15 bis 25 Jahre und die Rückgabe der Anteile ist vor Ablauf der Fondslaufzeit nur sehr eingeschränkt möglich (entweder über initiatoreneigene Zweitmärkte oder an Zweitmarktbörsen). Diese sehr eingeschränkte Verfügbarkeit zählt sicherlich zu den Nachteilen geschlossener Immobilienfonds. Ein sehr wichtiger Unterschied zwischen den offenen und den geschlossenen Immobilienfonds besteht auch bezüglich der Haftung. Bei offenen Immobilienfonds „haftet“ der Anteilseigner nur mit dem Kapital, für welches er Anteile erworben hat. Bei geschlossenen Immobilienfonds kann es hingegen eine Nachschusspflicht geben und falls die Gesellschaft als GbR firmiert, haftet der Anleger sogar mit seinem gesamten Privatvermögen, auch über den Anteilswert hinaus. Zudem unterliegen die geschlossenen Immobilienfonds im Gegensatz zu den offenen Fonds praktisch keiner staatlichen Kontrolle.

In der folgenden Tabelle finden Sie die wichtigsten Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds nochmals in Stichpunkten gegenübergestellt:

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