Immobilienfonds in Wohn- und Gewerbeimmobilien
Wodurch sind geschlossene Immobilienfonds gekennzeichnet?
Im Bereich der Immobilienfonds unterscheidet man zwei grundsätzlich verschiedene Arten, nämlich offene und geschlossene Immobilienfonds. Während offene Immobilienfonds in diverse Immobilien investieren, eine Risikostreuung vornehmen und laufend Anteile ausgeben, verhält es sich bei den geschlossenen Immobilienfonds anders. Denn die Definition eines geschlossenen Immobilienfonds ist, dass dieser nur in eine einzelne oder maximal in zwei Immobilien investiert. Die geschlossenen Immobilienfonds lassen sich aufgrund der recht großen Anzahl nach verschiedenen Kriterien unterscheiden. Die zwei wesentlichen Unterscheidungskriterien sind zum einen die Art der Immobilie und zum anderen, ob es sich um Neubauten oder um Bestandsimmobilien handelt. Was die Art der Immobilie angeht, so wird vorrangig zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschieden. Zu den Gewerbeimmobilien zählen zum Beispiel Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels, während Wohngebäude und Seniorenwohneinrichtungen zu den Wohnimmobilien zähen. Der geschlossene Immobilienfonds gibt – wie jeder andere geschlossene Fonds auch – zunächst Anteile zur Zeichnung aus, und erwirbt dann mit dem erhaltenen Kapital eine Immobilie. Diese wird anschließend vermietet oder verpachtet. Die Erträge bestehen somit aus den Miet- und Pachteinnahmen sowie mitunter aus einem Verkaufserlös beim späteren Verkauf des Objektes.
Wie entsteht der Ertrag und was sind Risiken geschlossener Immobilienfonds?
Wie jede andere Kapitalanlage, so beinhaltet auch das Investment in geschlossene Immobilienfonds sowohl Vorteile als auch Risiken. Zu den Vorteilen und Chancen zählt sicherlich die recht gute Rendite, die sich mit derartigen Fonds erzielen lässt. Die Einnahmen der geschlossenen Immobilienfonds bestehen aus den Mieten und/oder Pachten. Besonders vorteilhaft sind daher auch möglichst langfristige Mietverträge mit möglichst solventen Mietern. In großem Umfang abhängig ist der mögliche Ertrag eines geschlossenen Immobilienfonds von der Lage der Immobilie, in die investiert wird. Die Lage bestimmt nicht nur die erzielbaren Mietpreise, sondern ist auch entscheidend wenn es darum geht, die Immobilie überhaupt möglichst ausgelastet zu vermieten. Andererseits gibt es neben den Vorteilen auch Risiken, die ein geschlossener Immobilienfonds mit sich bringen kann. Das Hauptrisiko ist sicherlich einerseits ein zu hoher bezahlter Kaufpreis und zum anderen, dass die eingeplanten Mieteinnahmen nicht in vollem Umfang erzielt werden können. Gerade bei Wohnimmobilien sind auch das Leerstehen der Wohnung sowie Mietausfälle ein erhöhtes Risiko.
Steuerliche Vorteile bei der Anlage in geschlossene Immobilienfonds
Befindet sich die Immobilie, in welche der geschlossene Immobilienfonds investiert in Deutschland, so gilt die sog. Spekulationsfrist, die in diesem Fall 10 Jahre beträgt. Das bedeutet: Wird die Immobilie frühestens nach einer 10-jährigen Haltedauer vom Fonds veräußert, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Befindet sich die Immobilie im Ausland, wie z.B. bei einem US-Immobilienfonds, greifen andere Rahmenbedingungen. Profitieren können Anleger in diesem Fall i.d.R. von dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), welches Deutschland mit vielen anderen Staaten abgeschlossen hat. Diese Abkommen dienen der Vermeidung der doppelten Besteuerung und beinhalten, dass der erzielte Ertrag (Gewinn) oftmals nur dort versteuert wird, wo sich die Immobilien befinden (sog. Belegenheitsprinzip). Der konkrete Vorteil für den Anleger kann sich daraus ergeben, dass in manchen Ländern höhere Freibeträge gelten, sodass ein größerer Teil des erzielten Ertrages aus dem geschlossenen Immobilienfonds steuerfrei bleibt als dies in Deutschland der Fall wäre. Ein derartiges Doppelbesteuerungsabkommen gibt es u.a. mit den Vereinigten Staaten, sodass US-Immobilienfonds auch bei deutschen Anlegern beliebt sind.
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