Pflegeimmobilienfonds: So funktionieren sie
Pflegeimmobilienfonds erwerben Pflegeimmobilienobjekte, die sie dann langfristig an Betreiber/Pächter vermieten. Im Investitionsfokus der Fondsgesellschaften stehen zumeist stationäre Pflegeeinrichtungen. Grund dafür ist neben dem stark steigenden Bedarf in diesem Segment insbesondere auch die gesetzliche Regulierung der stationären Pflege. Sie begründet für den Betreiber und damit letztlich auch für den investierenden Anleger im Grunde eine staatliche Regulierung der Einnahmesicherheit.
Investition in Pflege mit staatlicher Absicherung: Wer zahlt eigentlich was?
Aufgrund des hohen und immer weiter steigenden stationären Pflegebedarfs sieht der Gesetzgeber stationäre Pflegeeinrichtungen grundsätzlich als förderungswürdig an. Das Sozialgesetzbuch (SGB XI) hat diese Förderungswürdigkeit entsprechend definiert.
Gesetzlich ist folgendes geregelt: Während die gesetzliche Pflegeversicherung im Wesentlichen die Vergütung für die Pflege finanziert, muss der Bewohner für die Kosten für Unterkunft und Selbstverpflegung sowie die Kosten für Miete/Pacht (sog. Investitionskosten) aufkommen. Kann er diese Kosten nicht oder nicht mehr tragen, greifen die Regelungen des Sozialgesetzbuches: Im Grundsatz führt dies dazu, dass der Anteil des Heimentgeltes, der für die Unterkunft und Verpflegung sowie für die Mieten und Pachten zu leisten ist, vom Staat bzw. von den Sozialhilfeträgern übernommen wird. Für den Betreiber und damit letztlich den investierenden Anleger des Fonds in die Pflegeeinrichtung bedeutet dies, dass der zu leistende Eigenanteil der Bewohner für den Pflegeplatz im Bedarfsfall grundsätzlich durch staatliche Unterstützung sichergestellt ist.
Im Rahmen des § 71 des Sozialgesetzbuches (SGB XI) hat der Gesetzgeber genau definiert, was eine stationäre Pflegeeinrichtung ist. Entspricht ein Objekt dieser Definition und erfüllt der Betreiber alle weiteren Voraussetzungen, so hat der Betreiber – bezogen auf das Objekt – grundsätzlich Anspruch auf einen Versorgungsvertrag. Der Versorgungsvertrag wiederum stellt für den Betreiber die Grundlage für den Abschluss von Pflegesatzvereinbarungen dar. Sofern ein Versorgungsvertrag besteht, sind die Kostenträger gemäß dazu verpflichtet, Verhandlungen zur erforderlichen Pflegesatzvereinbarung aufzunehmen. Regelmäßig führen diese Verhandlungen zum Abschluss einer solchen Pflegesatzvereinbarung. Aus der Pflegesatzvereinbarung ergibt sich das monatliche Heimentgelt, das abhängig von der Pflegebedürftigkeit (derzeit Pflegestufen I – III der gesetzlichen Pflegeversicherung; ab 2017 Pflegegrade 1 – 5 im Rahmen der Umsetzung des Zweiten Pflegestärkungsgesetzes (PSG II)) gestaffelt und vom Bewohner zu zahlen ist. Für den Bewohner sind die Kosten der Pflege größtenteils durch die Pauschalbeträge der Pflegeversicherung abgedeckt. Die Kosten für Unterkunft und Verpflegung sowie die Miet-/ Pachtkosten (Investitionskosten) trägt der Bewohner – wie oben bereits erläutert – vom Grundsatz her selbst, da sie Bestandteil seiner regelmäßigen, unabhängig von der Pflegebedürftigkeit anfallenden Lebenshaltungskosten sind. Können der Bewohner, der Ehepartner oder seine unterhaltspflichtigen Kinder bzw. Eltern diese Kosten nicht tragen und besteht für die Einrichtung eine Pflegesatzvereinbarung, so regelt das Sozialgesetzbuch die Kostenübernahme durch den Träger der Sozialhilfe.
Pflegeimmobilien unter dem Aspekt “Wachstumsmarkt”: Zahlen und Fakten
Es gibt zu diesem Aspekt sehr aussagekräftige Zahlen: Berechnungen der CBRE GmbH und immoTISS care GmbH zufolge werden bis zum Jahr 2030 ca.380.000 zusätzliche Pflegeplätze entstehen müssen, um der steigenden Anzahl der Pflegebedürftigen begegnen zu können. Daneben besteht aufgrund des hohen Sanierungsstaus Revitalisierungsbedarf für rund 240.000 bestehende Plätze, um diese den aktuellen Marktanforderungen anzupassen.
Da die sogenannte „Hospitalisierungsquote“, das heißt der Anteil der Pflegebedürftigen, die vollstationär betreut werden müssen, mit zunehmendem Alter steigt, wird der Bedarf an stationären Pflegeeinrichtungen umso größer..
Bis zum Jahr 2030 ist nach den Prognosen der CBRE GmbH und immoTISS care GmbH mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 54 Mrd. EUR für Neubau und Reinvestitionen zu rechnen. Die im „Pflegeheim Rating Report 2015“ veröffentlichten Prognosen gehen sogar von erforderlichen Neu- und Reinvestitionen von 58 bis 80 Mrd. EUR bis zum Jahr 2030 aus.
Die diese Entwicklungen zugrunde liegende demographische Überalterung unserer Gesellschaft ist mittlerweile allgemein bewusst und viel diskutiert. Diese Entwickungen lassen sich naturgemäß nicht mehr umdrehen, im Gegenteil: Der Trend verstärkt sich stetig. Infolge der steigenden Zahl Hoch- und Höchstbetagter sowie die heutigen veränderten Familienstrukturen, nimmt der Bedarf an professioneller Pflege in Pflegeheimen konstant zu. Auch hierzu gibt es aussagekräftige Zahlen: Lebten 1991 in Deutschland noch durchschnittlich 2,27 Personen in einem Haushalt, waren es 2014 nur noch 2,01 Personen. In Deutschland gibt es kaum noch Haushalte, in denen drei und mehr Generationen unter einem Dach zusammenleben. Im Jahr 2014 wohnten lediglich in 0,5 % der Haushalte Eltern mit Kindern und deren Großeltern sowie in seltenen Fällen deren Urgroßeltern zusammen. In knapp einem Viertel (24,6 %) der Haushalte lebten ausschließlich Menschen im Seniorenalter ab 65 Jahren. Entsprechend nimmt das „informelle Pflegepotenzial“, das heißt die häusliche Pflege durch Familienangehörige, immer mehr ab, wohingegen der Anteil der in stationären Einrichtungen betreuten Personen weiterhin überproportional zunimmt (sogenannter „Heimsogeffekt“).
Chancen und Risiken einer Investition in Pflegeimmobilienfonds
Wesentliche Vorteile einer Investition in Pflegeimmobilienfonds liegen zunächst in der konjunkturellen Unabhängigkeit der Investition, denn es wird in einen soliden Sachwert (Immobilie) investiert, dem ein Bedarfsmarkt (Markt für stationäre Pflege) zugrunde liegt, der eine hohe, konstant steigende Nachfrage aufweist und nicht die Verlaufskurven von Aktien- oder Rentenmärkten widerspiegelt. Durch die Verankerung im Sozialgesetzbuch ist zudem die Einnahmeseite aus der Investition in Pflegeimmobilien zusätzlich abgesichert. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Pachtverträge i.d.R. indexiert sind und somit einen Inflationsausgleich ermöglichen. Der Vermögenszuwachs einer Investition in Pflegeimmobilien kann auf der Grundlage der kalkulierten Mietrenditen in der Regel mit rund 5-6% p.a. v.St. angesetzt werden. Damit bieten Pflegeimmobilienfonds eine echte Chance zur Kaufkraftsicherung des angelegten Geldes vor dem Hintergrund der nahe Null befindlichen Kapitalmarktzinsen. Es gibt auch Beteiligungsangebote, die nicht nur jährlich (wie meistens üblich), sondern auch monatlich ausschütten. Unter dem Strich ist aber die kalkulierte und schließlich realisierte jährliche Ausschüttung entscheidend, unabhängig davon, in welchem Intervall sie erfolgt.
Ein weiterer Vorteil des Investments in Pflegeimmobilien besteht für den Anleger darin, dass die Mieteinnahmen und somit seine Erträge normalerweise über einen recht langen Zeitraum gesichert sind. Meistens wird das gesamte Mietverhältnis mit einem Generalmietvertrag kombiniert, der nicht selten eine Laufzeit von 20 Jahren und länger hat und somit in vielen Fällen deutlich über die kalkulierte Fondslaufzeit hinausgeht. Dies kann sich in der Folge auch positiv auf Verhandlungen der Fondsgesellschaft beim Objektverkauf auswirken.
Auf der Risikoseite sollten Anleger u.a. folgende Aspekte berücksichtigen: Es handelt sich zumeist um langfristige Investitionen von meistens mehr als 10 Jahren. Steuerlich betrachtet hat das zumindest den positiven Nebeneffekt, dass nach einer 10-jährigen Haltedauer eine Objektverkauf durch die Fondsgesellschaft komplett steuerfrei erfolgen kann. In jedem Fall jedoch handelt es sich um eine langfristige Investition. Zudem haben Anteile an Pflegeimmobilienfonds eine sehr geringe Fungibilität, so dass eine Anteilsveräußerung während der geplanten Laufzeit i.d.R. nicht möglich ist. Regelmäßig finanzieren sich Pflegeimmobilienfonds neben dem Eigenkapital der Anleger auch über Fremdkapital. Hier kann das Risiko bestehen, das nach Ablauf der Zinsbindung ein höherer Zinssatz als prospektiert greift. Häufig laufen die Zinsbindungen auch erst nach Ende des vom Fonds prognostizierten Zeitraums aus. Das Prospekt gibt hier entsprechend Aufschluss. Auf der Risikoseite zu berücksichtigen ist ebenfalls die Tatsache, das wichtige Parameter wie der kalkulierte Verkaufserlös sowie die Bewertung des Mikro- und Makrostandortes immer Prognosecharakter haben. Einzelne Parameter könnten sich während der Fondslaufzeit nachteilig verändern und das Gesamtergebnis entsprechend negativ beeinflussen.
Insgesamt sollten Anleger Fondsgesellschaften wählen, die eine nachweisliche Historie mit der Auflegung und dem Management von Pflegeimmobilienfonds haben. Hier gibt der jeweils aktuelle Performance-Bericht (Leistungsbilanz) Aufschluss, den die Gesellschaften kostenfrei zur Verfügung stellen.
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