Die Rechtsform der Gesellschaft und die Besteuerung als markante Besonderheiten

Die Beteiligungsform als eine markante Besonderheit der US-Immobilienfonds

Bei den US-Immobilienfonds handelt es sich schlichtweg um geschlossenen Immobilienfonds, die in Wohngebäude oder in Gewerbeimmobilien investieren, die sich in den USA befinden. Auch bei der Fondsgesellschaft selbst handelt es sich meistens um ein amerikanisches Unternehmen. Es gibt verschiedene Merkmale, durch die sich die Immobilienfonds in den USA von den meisten anderen geschlossenen Immobilienfonds unterscheiden. Ein wichtiger Unterschied ist zum Beispiel die Gesellschaftsform des geschlossenen US-Immobilienfonds, die sich von den meisten anderen geschlossenen Immobilienfonds unterscheidet. Bei den weitaus meisten anderen Auslands-Immobilienfonds, und auch denen in Deutschland, handelt es sich bei der Fondsgesellschaft um eine GmbH & Co. KG. Bei den US-Immobilienfonds investiert der Anleger sein Kapital hingegen entweder in ein Joint Venture oder alternativ in eine sogenannte Limited Partnership. Die Limited Partnership entspricht ungefähr der in Deutschland bekannten KG (Kommanditgesellschaft), während das Joint Venture etwa mit einer GbR zu vergleichen ist. In der Regel ist die Beteiligungsform allerdings die Limited Partnership (im Fondstitel häufig folgendermaßen: “L.P. & Co. geschlossene Investment KG”). Der Anleger ist dort als beschränkt haftender Gesellschafter beteiligt. Der Komplementär (General Partner) ist bei dieser Gesellschaftsform im Normalfall der Initiator des Fonds. Wichtig zu wissen ist, dass für eine derartige Beteiligung die Urschrift des Gesellschaftsvertrages rechtlich verbindlich ist, und nicht etwa der in die deutsche Sprache übersetze Vertrag. Es gibt also durchaus ein gewisses „Sprachrisiko“, da Sie sich nicht immer darauf verlassen können, dass der im Original in englischer Sprache verfasste Vertrag exakt übersetzt wird. Eine Besonderheit im Bezug auf das Beteiligungsrecht bei US-Immobilienfonds ist zudem, dass der Komplementär weiterreichendere Befugnisse als in Deutschland hat.

Die die Anleger ohnehin eher eingeschränkte Möglichkeiten haben, die Vorgänge im fernen Amerika zu kontrollieren, ist bei US-Fonds ein besonderes Vertrauen in den Initiator notwendig, seine Leistungsbilanz hat somit eine größere Bedeutung als bei anderen Beteiligungen. Ein Mindestmaß an Kontrolle ist möglich, wenn der General Partner verpflichtet ist, einen testierten Jahresabschluss vorzulegen und die Anleger die Möglichkeit haben, dem General Partner per Gesellschafterbeschluss die Geschäftsführungsbefugnis zu entziehen. Hierzu ist es notwendig, dass regelmäßige Gesellschafterversammlungen in Deutschland vertraglich vereinbart sind.

Was sind die Besonderheiten bezüglich der Steuer bei US-Immobilienfonds?

Nicht nur was die Beteiligungsform und die rechtliche Konstruktion der Gesellschaft angeht, sondern auch im Bezug auf die Besteuerung gilt es für den deutschen Anleger Besonderheiten zu beachten. Ein wesentlicher Unterschied zu den meisten anderen Auslands-Immobilienfonds ist, dass  der Anleger in den USA eine Steuernummer zu beantragen hat und auch dort eine Steuererklärung einreichen muss, wobei der Initiator des Fonds im Normalfall behilflich ist. Die Erstellung der Steuererklärung wird in der Regel vom Initiator oder einen ihm nahestehenden Steuerberater gegen eine Kostenpauschale angeboten. Diese Gebühren sollten beim Vergleich mit anderen geschlossenen Immobilienfonds vom Anleger berücksichtigt werden. Sie liegen i.d.R. zwischen 80 und 150 US-Dollar pro Jahr.

Ferner gibt es in den USA auch keine einheitliche Besteuerung, sondern in den unterschiedlichen Bundesstaaten weichen die Steuersätze voneinander ab. Bei einem Vergleich der Immobilienfonds kann es also bezüglich der Rendite nach Steuern ein nicht zu verachtendes Kriterium sein, in welchem Bundesstaat die Fondsgesellschaft beheimatet ist. Allen Bundesstaaten gemein ist hingegen die Tatsache, dass Veräußerungsgewinne besteuert werden. Im Unterschied zu Deutschland fällt diese Steuer bei jeder Veräußerung an, unabhängig von der in Deutschland maßgeblichen Haltedauer von 10 Jahren. Somit können US-Immobilien, ohne steuerliche Restriktionen separat kalkulieren zu müssen, jederzeit veräußert werden. US-Fonds haben daher i.d.R. eine wesentlich kürzere Laufzeit als deutsche Immobilienfonds. Vielfach werden Objekte schon nach wenigen Jahren wieder veräußert, wenn sich eine günstige Gelegenheit bietet.

Interessante steuerliche Aspekte ergeben sich für deutsche Anleger zudem aufgrund des Abkommens mit Deutschland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (sog. DBA, “Doppelbesteuerungsabkommen”). Dementsprechend sind Erträge nur in den USA zu versteuern. Die Steuer auf Veräußerungsgewinne ist dort im Unterschied zu Deutschland ermäßigt (geringere Steuerstaffeln), und da die US-Quellensteuer anrechenbar ist, kann eine Anlage im umgerechnet mittleren fünfstelligem Bereich sogar komplett steuerfrei bleiben. In Deutschland gilt allerdings der sog. Progressionsvorbehalt. Das heißt: Der in den USA erzielte Ertrag wird vom Wohnsitzfinanzamt des Anlegers auf das in Deutschland erzielte Einkommen hinzugerechnet, um eine eventuelle höhere Progression im Einkommensteuertarif zu ermitteln. Dieser Tarif wird dann allerdings ausschließlich auf das in Deutschland erzielte Einkommen angewendet, also ohne Berücksichtigung der US-Einkünfte. generell gilt hier: Je weiter das deutsche Einkommen über dem Grenzwert für den Höchststeuersatz liegt, desto geringer sind die Auswirkungen des Progressionsvorbehaltes. Generell ist die Steuerbelastung bei Auslandsfonds, die ein DBA mit Deutschland abgeschlossen haben insgesamt geringer als bei Fonds mit deutschen Objekten.

Stabilität in Politik und Wirtschaft, aber vorhandenes Währungsrisiko

Ein Vorteil der geschlossenen Immobilienfonds in den USA ist auf jeden Fall das rechtlich stabile Umfeld der Investitionsregion. Die USA gelten als das Land des freien Eigentums schlechthin, sodass sich Anleger keine Sorgen machen müssen, dass die Gefahr von Zwangsenteignungen des Fondsvermögens, also der Immobilie bestehen, was in manch anderen Staaten durchaus ein Risiko sein kann. Dennoch gibt es bei den Anlagen in Immobilienfonds in den USA noch ein spezielles Risiko zu beachten, nämlich das Währungsrisiko.

Das Fondskapital wird i.d.R. in US-Dollar durch die Fondsgesellschaft investiert. Erträge werden entsprechend in US-Dollar durch die Fondsgesellschaft vereinnahmt. Besitzt der Anleger kein US-Dollarkonto (Fremdwährungskonto), sondern zeichnet in Euro, wird das Geld bei der Investition durch die Fondsgesellschaft natürlich in US-Dollar umgetauscht (es gibt auch Gesellschaften, die ausschließlich währungskongruente Zeichnungen akzeptieren; meist jedoch bieten Sie beide Varianten an: Zeichnung in US-Dollar und Zeichnung in Euro). Will der Anleger seine Rückzahlungen wiederum in Euro überwiesen bekommen, muss die Fondsgesellschaft diese dann vorher wiederum in Euro umtauschen. Somit besteht für Anleger, die kein US-Dollarkonto haben, ein Währungsrisiko. Dieses kann natürlich, je nach Blickrichtung und je nach Wechselkursentwicklung des Währungspaares Euro/US-Dollar auch eine Währungschance darstellen. Zudem sollte sich der Anleger, der eine US-Dollar Immobilienbeteiligung in Euro zeichnet, vor Auslösen der Fremdwährungsüberweisung bei seiner Bank über anfallende Kosten informieren.