Geschlossene Immobilienfonds:

Wodurch zeichnen sich geschlossene Immobilienfonds aus?

Von der geschlossene Immobilienfonds Definition her investieren diese Fonds vor allem in Gewerbeimmobilien an bestimmten Standorten.

Wodurch sind geschlossene Immobilienfonds gekennzeichnet?

Im Bereich der Immobilienfonds unterscheidet man zwei grundsätzlich verschiedene Arten, nämlich offene und geschlossene Immobilienfonds. Während offene Immobilienfonds in diverse Immobilien investieren, eine Risikostreuung vornehmen und laufend Anteile ausgeben, verhält es sich bei den geschlossenen Immobilienfonds anders. Denn die Definition eines geschlossenen Immobilienfonds ist, dass dieser nur in eine einzelne oder maximal in zwei Immobilien investiert. Die geschlossenen Immobilienfonds lassen sich aufgrund der recht großen Anzahl nach verschiedenen Kriterien unterscheiden. Die zwei wesentlichen Unterscheidungskriterien sind zum einen die Art der Immobilie und zum anderen, ob es sich um Neubauten oder um Bestandsimmobilien handelt. Was die Art der Immobilie angeht, so wird vorrangig zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschieden. Zu den Gewerbeimmobilien zählen zum Beispiel Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels, während Wohngebäude und Seniorenwohneinrichtungen zu den Wohnimmobilien zähen. Der geschlossene Immobilienfonds gibt – wie jeder andere geschlossene Fonds auch – zunächst Anteile zur Zeichnung aus, und erwirbt dann mit dem erhaltenen Kapital eine Immobilie. Diese wird anschließend vermietet oder verpachtet. Die Erträge bestehen somit aus den Miet- und Pachteinnahmen sowie mitunter aus einem Verkaufserlös beim späteren Verkauf des Objektes.

Wie entsteht der Ertrag und was sind Risiken geschlossener Immobilienfonds?

Wie jede andere Kapitalanlage, so beinhaltet auch das Investment in geschlossene Immobilienfonds sowohl Vorteile als auch Risiken. Zu den Vorteilen und Chancen zählt sicherlich die recht gute Rendite, die sich mit derartigen Fonds erzielen lässt. Die Einnahmen der geschlossenen Immobilienfonds bestehen aus den Mieten und/oder Pachten. Besonders vorteilhaft sind daher auch möglichst langfristige Mietverträge mit möglichst solventen Mietern. In großem Umfang abhängig ist der mögliche Ertrag eines geschlossenen Immobilienfonds von der Lage der Immobilie, in die investiert wird. Die Lage bestimmt nicht nur die erzielbaren Mietpreise, sondern ist auch entscheidend wenn es darum geht, die Immobilie überhaupt möglichst ausgelastet zu vermieten. Andererseits gibt es neben den Vorteilen auch Risiken, die ein geschlossener Immobilienfonds mit sich bringen kann. Das Hauptrisiko ist sicherlich einerseits ein zu hoher bezahlter Kaufpreis und zum anderen, dass die eingeplanten Mieteinnahmen nicht in vollem Umfang erzielt werden können. Gerade bei Wohnimmobilien sind auch das Leerstehen der Wohnung sowie Mietausfälle ein erhöhtes Risiko.

Steuerliche Behandlung des Investments in geschlossene Immobilienfonds

Als Steuersparmodell, wie zum Beispiel vor allem Schiffsfonds, wurden geschlossene Immobilienfonds bisher nicht angeboten. Befindet sich die Immobilie, in welche der geschlossene Immobilienfonds investiert in Deutschland, so ist im Prinzip mit keinen erwähnenswerten Vorteilen zu rechnen. Anders kann es aussehen, falls die Immobilie sich im Ausland befindet. Profitieren können die Anteilsinhaber (Anleger) in diesem Fall mitunter von dem Doppelbesteuerungsabkommen, welches Deutschland mit vielen anderen Staaten abgeschlossen hat. Dieses Steuerabkommen beinhaltet, dass der erzielte Ertrag (Gewinn) oftmals nur dort versteuert wird, wo sich die Immobilien befindet. Der konkrete Vorteil besteht nun für den Anleger darin, dass in manchen Ländern höhere Freigrenzen vorhanden sind, sodass ein größerer Teil des erzielten Ertrages aus dem geschlossenen Immobilienfonds steuerfrei bleibt. Ein derartiges Doppelbesteuerungsabkommen gibt es beispielsweise mit den Vereinigten Staaten, sodass US-Immobilienfonds auch bei deutschen Anlegern beliebt sind.