Die Abgeltungssteuer auf Immobilienfonds
Die Abgeltungssteuer auf Immobilienfonds trat zum 01.01.2009 in Kraft. Die Besteuerung von Immobilienfonds wurde im Zuge dessen neu geregelt. Vorab muss aber unterschieden werden hinsichtlich der Besteuerung von offenen Immbilienfonds und geschlossenen Immobilienfonds.
Offene Immobilienfonds – Begriffserläuterung zu offenen Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds werden von Fondsgesellschaften aufgelegt, um aus mehreren Kapitalbeträgen vieler Privatanleger ein größeres Kapitalvermögen zu bilden. Das Kapital wird sodann in gewerblich genutzte Immobilien, Gewerbegrundstücke, Lagerhäuser und Einkaufszentren in Großstädten und Ballungsgebieten, sowie in Beteiligungen in- und ausländischer Grundstücksgesellschaften investiert. Die einzelnen Fondsanteile von offenen Immobilienfonds können jederzeit verkauft oder an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden.
Die Möglichkeit zur Rückgabe von Fondsanteilen ist der wesentliche Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds. Bei geschlossenen Immobilienfonds muss die Beteiligung über die ganze Laufzeit des Fonds gehalten werden. Ein weiterer Unterschied ist, dass offene Immobilienfonds nicht in ein oder wenige Objekte investieren, sondern normalerweise in sehr viele Immobilien, wodurch das Risiko breiter gestreut wird.
Geschlossene Immobilienfonds – Begriffserläuterung zu geschlossenen Immobilienfonds
Bei einer Beteiligung in geschlossene Immobilienfonds wird von einer Fondsgesellschaft für die Finanzierung von größeren Immobilienprojekten eine vorher festgelegte Kapitalsumme von vielen Investoren eingeworben, bzw. eingesammelt. Ist die vorher festgelegte Summe (Kapitalsumme) erzielt, wird der Fonds geschlossen. Auf diese Art und Weise wird die Anlegerzahl begrenzt.
Die Laufzeit bei geschlossenen Immobilienfonds beträgt in aller Regel zwischen 5 und 30 Jahren. Während dieser Zeit hat der Anleger kaum die Möglichkeit an sein eingesetztes Kapital zu gelangen, denn die Fondsanteile werden i.d.R. nicht auf dem Markt gehandelt. Darüber hinaus nimmt die Fondsgesellschaft innerhalb der Laufzeit die Anteile nicht zurück. Wenn überhaupt möglich, sind Veräußerungen von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds nur mit hohen Verlusten, bezogen auf das eingezahlte Kapital, möglich. In der Zwischenzeit hat sich jedoch ein Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds entwickelt.
Ein geschlossener Fonds wird grundsätzlich beendet, indem die auflegende Fondsgesellschaft nach Ablauf der Laufzeit den Fonds auflöst. Das Anlageobjekt bzw. -projekt wird dann verkauft und die Anleger erhalten den Erlös anteilsmäßig ausgezahlt.
Die Auswirkungen der Abgeltungssteuer auf Immobilienfonds seit dem 01.01.2009
Offene Immobilienfonds erwirtschaften Erträge und Einkünfte aus Zinsen, Kursgewinnen und anderen Erträgen, wie zum Beispiel aus Veräußerungsgewinnen aus Immobilien Verkäufe. Zinsen, oder besser gesagt Mieteinnahmen sind nach Abzug aller Abschreibungsmöglichkeiten voll steuerpflichtig, ebenso wie die Kursgewinne. Der Anleger muss demnach die Kursgewinne offener Immobilienfonds dann mit dem persönlichen Grenzsteuersatz versteuern, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Anteile weniger als 1 Jahre liegen und die Freibetragsgrenze von min. € 512,- im Jahr für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften erreicht ist.
Seit dem 01.01.2009 gilt die pauschale Versteuerung von 25% über die neue Abgeltungssteuer. Insbesondere bei offenen Immobilienfonds ist die Abgeltungsteuer auch für Mieteinnahmen nach Abzug der Abschreibungen fällig und für Veräußerungsgewinne, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf der Anteile weniger als zehn Jahre liegen.
Bei offenen Immobilienfonds, die Erträge im Ausland erzielen, wird es auch weiterhin steuerliche Vergünstigungen geben. Mehr dazu unter Abgeltungsteuer & offene Immobilienfonds.
Geschlossene Immobilienfonds erwirtschaften Erträge aus Vermietung und Verpachtung gem. §§ 2 I Nr. 6, 21 EStG. Für geschlossene Immobilienfonds bleibt es bei der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Die laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen nicht der Abgeltungssteuer. Die Abgeltungssteuer wirkt sich daher nicht aus.
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